“我国人均预期寿命达到76.7 岁。”这是2018 年政府工作报告中的表述。目前我国老龄化的速度之快和规模之大，可谓前所未有。我们依然面临“未富先老”“未备先老”的难题。

“养老问题是我国亟待解决的现实问题。”十多年来，一直关注以房养老问题的全国政协委员、广东财经大学法学院副院长鲁晓明告诉《经济》记者，与其他国家相比，我国老人住房自有率极高。针对房屋的高价值性和弱流通性特点，设计以实现有效融资为目的的以房养老产品是解决养老危机的必由之路。

在鲁晓明看来，以房养老是利用房子的远期价值弥补养老资金的不足。在实践中，它有多种形式：租房养老、售房养老、房屋信托、住房反向抵押，等等。

“未来，以房养老大有可为。它可以帮助国家解决一部分的养老问题。”如何解决以房养老的障碍，鲁晓明建议，一是，加大以房养老的宣传力度。将盘活资产、自我筹措资金作为移风易俗的重要组成部分，通过政府、媒体、教育机构等多方协作，大力宣传以房养老对于老年人、家庭、社会和国家的重要性，在全社会达成以房养老的共识。

二是，完善相关法律制度。首先，稳定房地产预期，修改《物权法》中关于土地使用权70年期限的规定，构建长效住房产权机制。其次，利用民法典编撰的有利契机，规定居住权制度。再次，利用民法典编撰的有利契机，创新农村房屋流转制度，为未来实现农村房屋的流转创造条件，为农村房屋纳入以房养老消除制度障碍。最后，利用民法典编撰的有利契机，规定反向抵押权。

三是，出台专项税收减免、财政补贴政策，加大对住房反向抵押等以房养老产品的支持力度。在广泛调研的基础上，出台住房反向抵押、售房养老等产品的免税措施，对于参与以房养老的房产给予免税或减税支持，切实减轻以房养老产品成本；对于风险较大的以房养老产品，给予一定的财政补贴，切实减轻以房养老产品的风险，刺激金融机构开发以房养老产品的积极性。

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